哪些二手房好卖?还是小户型低总价为王

精品聚焦 2017-09-01

摘要: 以金桥板块为例,分析哪些二手房卖得比较好。


金桥板块作为浦东中坚板块之一,不管是成交量、挂牌量还是二手存量都在全市的板块中名列前茅,也因为中环的地理位置、较为完善的配套,成熟的居住氛围和相对较低的价格成为一个倍受置业者欢迎的板块。


据上海链家的收录,金桥板块有240个小区,这么多的小区中,比较受置业者欢迎的是哪些呢?成交数据在一定程度上解答了这个问题。本文就将结合成交数据分析为什么这些小区得到了较多的恩宠呢?


首先来看看买之前,大家喜欢看什么样的房子呢?


金桥板块 [自动保存] [自动保存].jpg


2017年金桥板块带看量top10小区来自上海链家的带看数据。前十名的小区里,有仁恒森兰雅苑、金地未未来、中冶尚城这样的远高于板块均价的高端楼盘,国际社区(二手挂牌均价8万元/平),看这样房子的应该是比较高端的置换客。也有证大家园(公寓)、双桥小区这样的靠近区域内比较优质资源的小区(证大家园距12号线杨高北路站630米,双桥小区距6号线东靖路站837米,这两个小区周边还有家乐福超市以及福山外国语小学等)。也有一些距离地铁站不是太远,但是价格容易接受得多的东陆新村六街坊、长岛公寓、荷三小区,以及在2017年金桥板块带看最多的浦江东旭公寓。


这几个带看比较高的小区,在挂牌房源量上也在板块内是比较高的。挂牌量的多少在一定程度上影响带看量。一些挂牌房源较多的大盘也长期在上海房地产市场占据比较重要的地位。


金桥小区挂牌量排行.jpg

截图参考链家网2017年8月11日挂牌


那么,看金桥的人最后都买了什么小区呢?


金桥板块.jpg

统计自2016年全年金桥板块二手成交数据


从2016年的情况来看,成交量前十的小区中,除了金桥湾清水苑和证大家园(公寓)两个小区外,其他小区的均价均低于金桥板块的整体二手挂牌均价,可见总体来看还是低价的房子比较受欢迎,而低价的次新的受欢迎程度也可见一斑。禹洲金桥国际和浦江东旭公寓、长岛公寓就是这样的次新房。


金桥板块 [自动保存]2.jpg

统计自2017年1-7月金桥板块二手成交数据


再看金桥板块2017年1-7月的二手成交量,虽然2017年已经过了大半,但是金桥板块成交最多小区的成交量仅为去年全年成交最高小区的成交量的35.5%左右。金桥板块在2017年的二手成交情况已经是全市板块中较多的。由此也可见今年二手房交易相比去年冷静了许多,也与调控和全市严控新房价格使得有关。


今年前十与去年相比,出现了沪南船舶小区、双桥小区、融都金桥园三个小区,沪南船舶小区和融都金桥园都更靠近中环。而浦江东旭公寓、证大家园(公寓)沪东新村、禹洲金桥国际国际、东二小区、金桥湾清水苑、东陆新村六街坊则持续保持板块内较高的成交


大家为什么选了这些小区呢?


从住宅情况来看,浦江东旭公寓、证大家园(公寓)、沪东新村、东二小区、金桥湾清水苑、东陆新村六街坊是金桥板块比较受欢迎的小区了。为什么精挑细选之后是这些小区最终成交了呢?


首先从浦江东旭公寓来看,位于6号线东靖路站413米左右的位置,是金桥板块靠近森兰国际社区的地方。比浦江东旭公寓更靠近地铁站的东方城市华庭(距离6号线东靖路站344米左右)的二手挂牌均价是6.3万元/平,金桥板块的整体挂牌均价也更接近这个数字,为6.2万元/平。房龄和浦江东旭公寓差不多,因为体量较大,浦江东旭公寓有部分房源建成年代要更近。但是浦江东旭公寓的挂牌均价只在5.2万元/平。东方城市华庭在售的二手房源远少于浦江东旭公寓,且东方城市华庭的大多数房源面积在90平以上,还有200多平的。而浦江东旭公寓则有55平的一室,总价只要300万左右。也有80平左右两室,以及100平左右的三室,110平以上的房源就很少了。也使得浦江东旭公寓单价低之余,户型更加实用,总价也更低。所以成交量多也是很合理的。



沪东新村、东二小区、东陆新村六街坊,二手均价在5.2万元/平到5.5万元/平之间,也都低于板块平均。这几个小区房龄相对于浦江东旭公寓来说较老,但是沪东小区、东二小区在五莲路地铁站附近,是金桥板块的一个商业生活中心,居住氛围比较成熟,生活方便。东陆新村六街坊则在巨峰路的家乐福附近。生活氛围和商业加上较低的单价以及小户型低总价房源也造就了这几个小区的高成交。



金桥湾清水苑位于金桥高端楼盘碧云新天地旁边,基本外部环境和配套都差不多,但是房价比碧云新天地低了一大截。周围有金桥公园,长岛路休闲街、国际影城等,也可方便到达位于金杨板块和金桥板块交汇处的金桥国际商业广场、红星美凯龙金桥店等。且距碧云国际社区和金桥出口加工区都距6号线博兴路站769米,距离预计今年年底通车试运营的9号线三期东延伸的平度路站865米左右。小区也是以小户型为主52平到98平为主力二手房源面积区间。



证大家园(公寓)稍有不同,周边已有两条地铁线路,与金桥板块大多数依靠6号线出行的小区居民来说,证大家园(公寓)多了12号线这个选择,而12号线不仅可以方便到达金桥出口加工区,更是一条可以通往浦西的南京西路、包括浦西西南的徐汇、闵行部分。可方便到达区域多了许多。此外证大家园社区周边也有家乐福以及一些社区周边的商业。并且福山外国语小学证大校区在小区周边。综合来说,虽然价格较高,但是无论从居住还是配套来说,也有它高的理由,因此也有不少人冲着居住和高房价带来的高附加值选择了这里。



由这几个小区的受欢迎可见,金桥板块高成交的小区基本会有这样的共性:房价相对便宜+次新/老房子但是周边生活氛围很好+有小户型低总价的房子+靠近地铁站。此外,板块内的品质社区以及附加价值比较高的高价小区也是板块内置换人群所偏爱的。只是这些小区中单个成交量排进前十的没有那么多,但在总量上还是非常可观的。


在众多购房者的精挑细选之下,这几个小区脱颖而出,无非是自身条件正好满足了购房者需要的低价、交通方便、户型实用等需求。也是因为金桥板块提供了许多符合这一条件的房子,才会有这么多购房者选择了这里。在二手房成交疲软的2017年,金桥依然是二手市场的成交大户,也说明对于刚需来说,金桥确实是一块不错的置业地。

(本文数据参考链家网2017年8月11日挂牌、全市二手房成交数据:2016全年及2017年1到7月,链家2017年带看数据)


相关头条

加载失败,点击重新加载