六大指标,教你看清杨行板块

房产专题 2017-11-08

摘要: 杨行,低调如你,却平实安逸让不少外地人和本地人争相在此置业;说低调,是因为这么多年,杨行板块一直不吵不闹,静静的发展自己、积蓄力量,无论是新城建设、发展规划、土拍、房价亦或是二手热,杨行都不是表现积极的那个,抢眼更谈不上。


杨行,低调如你,却平实安逸让不少外地人和本地人争相在此置业;说低调,是因为这么多年,杨行板块一直不吵不闹,静静的发展自己、积蓄力量,无论是新城建设、发展规划、土拍、房价亦或是二手热,杨行都不是表现积极的那个,抢眼更谈不上,若不是因为今年上海楼市整体成交低迷,杨行板块的带看热大概也不会成为翘楚(据悉,目前杨行板块也受政策影响较深,成交也处于低迷的状态,但是就成交和带看来看,却表现相对惹眼);可能也正是因为今年的市场状况,让杨行板块这样不紧不慢,专注于自身发展与建设的板块,渐渐进入公众视野!


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初入杨行,自一号线宝安公路而下,长长的蕴川公路就是杨行给人的第一印象:川流不息的车流、行色匆匆的路人、枝繁叶茂的行道树、习以为常的马路落叶清洁工.......让人感受到作为北上海交通枢纽中心的杨行独有的繁忙与生机;进入友谊西路,仿佛转化了一个空间,居住气息扑面而来,低密度的花园社区、道路两旁不同种类的底商、路上推着小车的老人、交头接耳的邻里......都展示着板块的亲民与平实;而杨泰路大概是杨行给人的另一种印象:干净的道路、高耸的欧式建筑、年轻的租户或上班族、不粗壮的绿植、即将建成的白沙公园......这一切又在展示着这个板块的发展、兼容与青春;但这些还不是吸引居民从市中心、从崇明、从杨浦、从月浦来杨行置业的理由,接下来,本网站为大家详解杨行板块如此富有魅力的原因。


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-区位概述——上海市大轨道交通北枢纽-


杨行板块位于上海市区北部近郊,宝山区中部,郊外环之间,是宝山区域连接南北东西的重要板块;杨行西至地铁一号线,东至地铁三号线,北至郊环线,南至外环高速,而杨行板块正是在这个区域范围内,交通优势,可见一斑;早在15年,《宝山区城乡总体规划纲要(2015-2040)》中关于杨行板块定位的规划指出,计划打造以杨行枢纽为核心的上海市大轨道交通北枢纽。


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宝山杨行板块区位图


-交通状况——交通便捷-


作为规划中的上海北部轨交枢纽,一直以来,杨行板块交通的通达度可圈可点。


自驾方面,板块内的蕰川公路南侧连接外环蕰川路高架,经外环蕰川路高架可上外环高速或南北高架路;蕰川公路北里连接上海绕城高速;东西走向的宝安公路连接嘉定区和宝山区,东起宝山公路,西至嘉定安亭并连接外青松公路,可直达嘉定新城区域,不过,早晚高峰时期,宝安公路至嘉定新城路段多缓行,且该路段红绿灯较多;居民也可以选择蕰川公路-外环高速-沪翔高速,以缓解宝安公路早晚高峰时期的交通压力。


公交方面,宝山的公交以区域内运行为主,只能到达月浦、顾村、罗店等地,交通通达度较差;但不少公交车可接驳地铁1号线和3号线,如乘坐宝山5路、宝山15路到达泰和路蕰川路,并在宝安公路地铁站换乘1号线;705路是连接宝山和闸北区的主要公交线路,经共康三村、共康八村和彭浦新村;工作在大宁(特别是永和东路共和新路、永和东路平型关路、汶水路地铁站附近)、居住在杨行的居民可乘坐705路上下班,但需注意公交车的营运时间,最晚一班从平型关路江场路发车的公交车的时间是22:30。


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杨行地区公交信息列表


轨交方面,1号线穿板块而过,在板块内设立了3个站点(宝安公路、友谊西路、富锦路);另外,规划中的19号线和22号线在此设站,19号线将闵行、浦东、虹口、宝山4个区连成一片,22号线北起杨行,南至沪通铁路东站枢纽;待这两条线路开通后,将为居民出行带来更多的便利。


出行指南:

人民广场:蕰川公路-南北高架路、地铁1号线(莘庄方向)

上海火车站:蕰川公路-南北高架路或蕰川公路-南北高架路-沪太公路

虹桥机场:外环高速-嘉闵高架路

顾村公园:水产西路-外环高速

浦东机场:外环高速-上海绕城高速


-未来规划——打造北上海枢纽之城+宜居之城-



1、北上海枢纽之城


①规划中的19号线和21号线


规划建造中的19号线为南北走向,将闵行春申、徐汇华泾、浦东前滩、世博、塘桥、陆家嘴、虹口北外滩、凉城、宝山杨行等串联起来;21号线北起杨行枢纽,南至沪东铁路东站枢纽,连通上海自贸区的各重要片区以及上海迪士尼国际度假区。未来,3条地铁线的运营,将使杨行将成为核心的上海市轨道交通北枢纽,同时,受轨交线的利好,板块价值将得到进一步提升。


②上海对接“一带一路”的总枢纽


板块内的杨行枢纽是上海高铁北站站点,是沪通铁路、沪汉蓉高铁、江苏沿江城际铁路的始发站;其中,沪通铁路打通了北方沿海高铁通道(经南通、盐城、连云港、日照、青岛到烟台);沪汉蓉高铁(经崇明、海门、南通、泰州、扬州、南京、合肥、武汉、重庆至成都)、江苏沿江城际铁路(经太仓、常熟、张家港、常州、金坛、句容至南京)则连接了整个长江经济带。


2、北上海宜居之城


曾经,钢铁、集卡、厂房、大烟囱等象征现代文明的标志让人们引以为豪,而随着时代的发展,人们越来越重视自身的居住环境。


曾经,杨行充斥着钢铁、集卡、厂房、大烟囱等象征现代文明的标志;现在,杨行地区有所改观,满地集卡、漫天飞尘的现象也有些许的缓解;而政府的规划和投入也可见其打造北上海宜居之城的决心。


①即将开放的白沙公园


白沙公园是继顾村公园、吴淞炮台湾国家湿地公园之后宝山区的第三大城市生态运动综合性公园,共规划500亩,北起至绿龙路,南至湄浦河,西起杨泰路,东至江杨北路,分为活力运动、流动绿丘和净水花园三大功能板块,每个版块都能带给人独特的体验;白沙公园一期已竣工,二期正处于规划建设阶段,届时将免费对居民开放。


②建造中的杨泰绿地


杨泰绿地东至杨泰路,西临香逸湾北区,南接莲花山路,北以水产路为界,用地面积约2.4公顷;建成后不仅能为该地区增加绿肺的功能,弥补周边大型休憩绿地的不足,同时也为市民休闲锻炼提供了一个好去处。


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白沙公园位置

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白沙公园平面图


-配套情况——仍有待进一步完善-


商业配套方面,杨行最初定位为沪上知名的工业园区,板块内配套相对欠缺;从2000年以来,特别是2008年以后,杨行板块兴建了大量的住宅小区,万科、绿地、中粮等知名开发商先后进驻,杨浦区、崇明区、宝山月浦、共康、通河的上海人以及非沪籍人士大批涌入该板块,政府的投入逐渐加大,杨行正由“工业之城”转为“宜居新城”,北上海购物中心、泰富商业广场、世华国际广场、翼生活广场相继开业,弥补了板块内配套的不足。但值得注意的是,板块的商业南密北疏,社区商业主要沿主干道和住宅区零散分布,多集中在水产路、水产西路、杨泰路,同时由于业态能级较低及同质化严重,目前板块内商业亟待升级。


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大型商业分布信息表


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社区底商分布信息表


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商业分布图


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华馨苑底商实拍图


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天馨花园底商实拍图


教育方面,板块的教育资源主要依托杨行老镇,板块内教育资源丰富,但整体教学质量一般;有四季万科幼儿园、康桥水都幼儿园、杨泰三村幼儿园、宝山区美心幼儿园、杨行中心幼儿园等公立幼儿园,也包含安琪儿联合幼稚园等民办或民办双语幼儿园,多位于社区周边或内部,为幼儿的入学提供了便利。


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教育及学校性质、特色信息列表


但小学和中学偏少,镇域内的杨泰实验学校是区重点学校,创办于1998年9月,2010年7月学校开始实行九年制,更名为上海市杨泰实验学校。学校以乒乓球为特色,提出了“金球精神”;每个学年发给学生一张“金球积分卡”,对学生爱国、体育、科技、学习、礼仪、劳动等多个项目进行考核,采取自评、互评、教师评定相结合的方式,评选出 “金球金星”、“金球银星”和“金球铜星”,学生在竞争中成长。


华东师范大学附属杨行中学也位于杨行板块,这是一所全日制区重点公办中学,教育质量过硬,需要考试成绩合格才能就读。


医疗方面,板块内医疗资源较欠缺,目前整个板块内无大型综合性医院,仅有一个杨行镇社区卫生服务站;该卫生服务站下设杨北站、天馨花园站、万科站、友谊家园站、中心站共9个服务站,多位于小区内部,为居民小病就医提供了便利。


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医疗资源信息表


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小区内卫生服务站分布信息列表


宝山中心医院和上海交通大学医学院附属第三人民医院都在杨行板块的东北侧,自驾经水产路-铁力路即可到达。



公共资源方面,城市绿肺——白沙公园和杨泰绿地正在建造中,但现在你也不需要担心,几乎每个社区内都有或简洁现代,或形式新颖时尚的公园景观,雕塑、小品、水池贯穿在绿地草丛中,漫步其间,感受那份生活的宁静吧!



-杨行楼市简述——次新楼盘居多,房价亲民-



杨行板块内新房供应较少,主要以2000年以后的二手房为主,且这些2000年后建成的小区多为万科、招商、远洋、绿地等品牌开发商打造的高品质楼盘,主要聚集在宝杨路以南、蕰川路(一号线轨道)以东的区域。目前,整个杨行板块的房价处于宝山区的中低等水平。从2016年9月至2017年9月,链家网上挂牌的二手小区约89个。


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二手房房龄分布图


区域内的居民以上海本地人为主,除杨行区域的居民外,也有来自宝山月浦、共康、通河、崇明和杨浦区的居民。居民多为改善型购房者,大多置换房龄更新的小区或置换更大的户型,如香逸湾、康桥水都、远洋香奈等;由于板块内交通便捷,1/3号线穿板块而过,方便通往多个市中心区域,再加上板块内房价较低,也有部分新上海人在此置业,多选择临近地铁站、户型南北通透、总价低,1990-2000年建造的小区,如天馨花园、禄德嘉苑等。


-板块优缺点-


优点:

1、 板块内二手房房龄较新,且户型多样,满足不同群体置业所需;

2、 房价低;

3、 轨交出行便捷。


缺点:

1、 医疗资源缺乏,板块内无综合性医院;

2、 区域内的主干道——蕰川公路,来往的大型卡车和集装箱车辆较多,造成道路拥堵的同时,产生了大量噪音和粉尘干扰;

3、 该区域居民购物逛街需求基本依靠“街坊——顾村板块的正大乐城、共康的万达和吴淞城区的宝乐汇,板块内的商业配套有待进一步加强。


信息来源:


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