板块解析|五分钟读懂暮光之城——江桥

房产专题 2017-11-17

摘要: 江桥板块地处上海城西,外环线外,隶属于嘉定区,与普陀区、长宁区相连,是嘉定区距离市中心最近的一个现代生活区,素有“上海西大堂”的美誉。


说到江桥,我更愿意叫它暮光之城;早上7:00-8:30,川流不息的车流和人流涌入到13号线地铁口,13号线仿佛扮演的就是一个摆渡人的角色,载着一趟一趟的江桥人去往长宁、普陀、静安亦或者大虹桥;9:00之后,整个江桥静寂了许多,马路上、公园里有买菜的老人,有推着婴儿车的妈妈,有蹒跚学步的幼儿,欢笑声不绝于耳;而下午5:00以后,则又是另一番场景,车辆和人流齐刷刷从地铁站出发,往来于江桥各个方向;商场、超市、菜场和公园都热闹了起来,买菜的白领,看电影的情侣,赶完补习班的学生,饭后健身的年轻人.......热闹与繁忙,在暮光之后又再次开启。


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虽把它称之为暮光之城,但江桥不老,整个江桥板块以次新房为主,不少在虹桥商务区和市中心工作的新上海人、年轻白领选择在此安家乐业;此外,在普陀、长宁等邻近区域的上海人也选择来此置换,为江桥导入大量的新江桥人。而江桥吸引他们的又是什么呢?接下来本位为大家详细解析江桥板块。


-区位概述——上海西大堂,大虹桥辐射区-


江桥板块地处上海城西,外环线外,隶属于嘉定区,与普陀区、长宁区相连,是嘉定区距离市中心最近的一个现代生活区,素有“上海西大堂”的美誉。大虹桥商务区的规划使得板块热度迅速攀升,不少看重江桥板块地理位置和发展规划的原普陀区、长宁区的购房者会选择来此购房,此外,对于看中居住性价比的新上海人而言,江桥板块也是他们理想的居住之地。

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-交通状况——“南北大动脉”-


目前,江桥板块内交通便捷。自驾方面,江桥板块形成了“两横三纵”的格局;曹安公路是区域内的主干道,横穿整个江桥板块,将板块分为两个区,南区靠近大虹桥枢纽,北侧靠近南翔;曹安公路往南可接陇南路、金沙江路,通往市中心区域,往北可通往安亭;沪宁高速穿板块而过,沪宁高速与曹安公路都和板块西侧的沈海高速连通,同时与其他外环外区域及江浙方向的临近城市实现贯通。


东西向的外环高速和嘉闵高架也是上海市的重要干线,外环高速可接中环线和内环高架,方便到达市中心重要区域;作为“南北大动脉的”嘉闵高架路连接闵行和嘉定,拉进了板块与虹桥商务区的距离,经北翟高架-嘉闵高架路即可到达虹桥枢纽;江桥居民去闵行莘庄、七宝不用再走拥堵的外环高速了。华江公路是连接嘉定和闵行的主干道,也是大虹桥区域的主干道,2016年12月,华江公路全线贯通,北翟路—爱特路拓宽为双向四车道,缓解了道路的拥堵,缩短了嘉定至虹桥枢纽的时间。


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值得注意的是,曹安路是312国道与上海的衔接道路,是上海城区与江浙经济联系的纽带,加之曹安公路上的曹安商圈是华东地区的批发重点区域,来往的货运、客货车辆较多,通行较拥堵。


公交方面,因江桥毗邻长宁、闵行、普陀区域,除了在江桥板块内运行的公交车外,区域内也有通往长宁北新泾、闵行华漕、莘庄、普陀光新、曹杨等地的公交车,联通虹桥商务区的多个辐射区域。同时,也有多个站点可接驳地铁站,如乘坐561路可达中山北路中潭路站,在中潭路站换乘换乘3/4号线,121路可达淞虹路天山西路站,在淞虹路站换乘2号线。


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更值得一提的是,173路公交车连接江桥、华漕、金虹桥、七宝和莘庄,可达虹桥枢纽西交通中心。区域内的北安线起自闸北北区汽车站,终至嘉定安亭汽车站,安虹线起自嘉定安亭老街,终至长宁北新泾,乘坐公交车耗时较久,且全程票价最高可达7-8元,花费较多。


轨交方面,目前板块内仅有地铁13号线,在江桥设金沙江西路站和金运路站;乘坐13号线可达金沙江路站换乘3/4号线,也可到达南京西路、新天地等市中心区域。此外,横贯上海东西的14号线正在建造中,起自嘉定新城,终至闵行莘庄的嘉闵线正在规划中。


出行指南:

人民广场:地铁13号线(世博大道方面)-汉中路-地铁1号线(莘庄)

                金沙江路-内环高架路

虹桥机场:南江线-虹桥枢纽4路

                 北翟高架-嘉闵高架路

虹桥商务区:173路公交

                    华江公路-七莘路

中山公园商圈:地铁13号线(世博大道方向)-金沙江路-地铁3号线(上海南站方向)

                       金沙江路-长宁路


-未来规划——“三轨交”并行+虹桥商务区的外溢-


1、北虹桥商务区——产业规划升级


虹桥商务区是上海“十二五”期间重点发展的区域,大虹桥以虹桥商务区为核心,依托虹桥综合交通枢纽,带动上海经济的发展转型,更好地服务于国家长三角一体化发展战略。虹桥商务区共分为虹桥核心区、东虹桥片区、北虹桥片区、南虹桥片区、西虹桥片区,共5个片区,范围涉及嘉定区、闵行区、青浦区以及长宁区。


2015年8月,根据市政批复,嘉定区江桥镇沪宁高速以南12.96平方公里被纳入虹桥商务区拓展区范围,“北虹桥商务区”整体“落户”江桥,其功能为综合发展区,指江桥地区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色,联动嘉定新城发展的重要区域性片区。

 

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2、“北虹之星”规划——打造宜居之城


受到“北虹桥商务区”的利好,未来板块内将导入大量境外人士、技术人才或其他高净值人群。为了将“北虹桥”打造成宜居之城,江桥镇启动了“北虹之星”规划。“北虹之星”占地2670亩,位于北虹桥商务区,东临嘉闵高架,西至京沪高铁,北靠曹安公路,南至沪宁高速,以封浜河为界,划分为东、西片区。东片区定位为高端国际社区,规划建设九年制名校、邻里中心、艺术馆等公共配套设施,满足高端人士的需求。西片区距离封浜路站约400米,是地铁14号线和规划中的20号线的停车段。未来西片区将建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅等项目。


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3、轨交线路——未来将有3条轨交线


正在建造中的14号线是一条穿越市中心的轨交线路,横贯嘉定、普陀、静安、黄浦、浦东5个区,在江桥板块设5个站点;13号线西延伸段(国家会展中心到金运路)以及嘉闵线也被纳入了《上海2017-2025年轨道交通规划》中。嘉闵线连接嘉定新城和闵行莘庄,沿澄浏中路、金运路、七莘路走行,未来居民可在金园五路站换乘14号线;13号线西延伸段起自国家会展中心,终至金运路站;预计未来13号线和嘉闵线的贯通将使得江桥与虹桥的关系日益紧密。


-配套情况——缺乏高能级教育资源和综合医疗设施-


商业配套方面,嘉定江桥的发展逐渐完善,可分为如下几个阶段。


10多年前的江桥,街道两边商业零散,马路上各类流动小摊点随处可见,他们是居民平时重要的购物场所。


1992年前后,静安、闸北、虹口等地的拆迁户迁入江桥,江桥成为沪上知名的动迁安置基地,江桥的商业配套逐步完善,小商场、购物中心纷纷涌入江桥。江桥的风貌也有所起色,但与临近的普陀长征、长宁天山、虹桥板块仍然有所差距。


2005年曹安商圈的确立和沃尔玛的进驻,为江桥板块增添了活力;以建材、轻纺、小商品的曹安路沿线已成为物流批发商圈,也为拆迁至此的居民提供了商机。


2011年江桥万达广场的开业弥补了板块内大型商业设施的空白,成为了江桥居民日常生活和休闲娱乐的重要场所,但万达广场位于板块南侧,辐射范围有限;2014年曹安路商圈的江桥老街生活广场开业,整体商业中心由10幢独栋建筑分布在虞姬墩路及江佳路两侧,以发展商业广场和商业街区为重点,重视体验式消费,推进江桥商业的完善。


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教育方面,江桥板块优质的教育资源主要集中在江桥老镇区域,位于板块中部和北部,江桥中心幼儿园、江桥中心小学、江桥中学、华江幼儿园、华江中学是区域内口碑较好,师资力量较雄厚的学校;但江桥南部地区的教育资源不及北部和中部区域,学校的教育水平一般,缺少能级较高的学校。


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位于临潭路520号的江桥小学是一所区重点小学,在区域内口碑良好;近年来,学校坚持“夯实基础 、坚持改革、勇创特色、整体发展”的办学宗旨,先后荣获区文明单位标兵、上海市绿色学校、上海市安全文明校园、上海市艺术教育特色学校、上海市行为规范示范校等称号。


江桥中学已于2007年8月改名为曹杨二中附属江桥实验中学,并整体迁入现址(江桥镇靖远路1358号)。


医疗方面,目前板块内缺乏大型综合性医院,居民就医主要依赖普陀区中心医院。曹安路上的安国医院、沪西医院、海华医院均为民办综合性医院,江桥镇卫生服务中心、金沙新城社区卫生服务中心也仅能满足居民小病就医的需要。而现在黄家花园路上的第一人民医院江桥医院正在建造中,该医院是嘉定区人民政府与上海市第一人民医院共建的二级甲等综合性医院,建成后将医院将引进第一人民医院的专家,填补了江桥地区医院资源的不足,方便江桥、嘉定区、甚至整个上海西部地区居民就医。


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公共资源方面,江桥板块公共资源较少,整个区域内仅有金鹤园、海波公园和双桥公园等小型的市民休闲公园绿地,缺乏大型的公园和景点;但小区多临水而建,社区景观丰富;且江桥临近南翔镇和普陀镇,可享受到南翔、普陀的公共配套资源,如银翔湖公园、南翔古猗园、普陀体育公园等。

 

-江桥楼市简述——商品房与动迁房并存-


从2016年9月-2017年9月链家网挂牌的数据来看,江桥的二手房房龄集中在2000年以后。


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从区域划分来看,江桥被曹安公路划分为南北两部分,南部以动迁房和经济适用房为主,配以少量的商品房;北区则多为商品房。而南北两区居民的组成结构也有不同。


因南江桥地区临近地铁13号线和虹桥商务区,吸引了在市中心或虹桥商务区工作的新上海人来此购房。同时,由于江桥南部为大型动迁社区,社区内老年人居多,多为静安、闸北、虹口等地的动迁户,南侧二手房户型建面多为70-90平的二房或三房,购房者优先选择绿地新江桥城;板块北侧则集中了现代主义或新古典主义风格的次新房,区域内二手房含70-90平的刚需户型和120-140平的改善户型,居民多是来自周边区域(以普陀和长宁为主)的置换族,优先选择中星海上名豪苑和嘉城社区。



-板块优缺点-


优点:

1、区位优势明显,靠近市中心和虹桥枢纽,交通出行便捷;

2、 随着“北虹桥”规划的落实,江桥“北虹桥商务区”的确立,产业人群将大幅增加;江桥板块将建设成为高品质综合配套区、“四新经济”和创新创业的先行区;

3、 中星、万达、龙湖等知名开发商入驻。


缺点:

1、 板块内缺乏优质的教育资源和重点医院;

2、 机场和垃圾焚烧站是当地居民的痛点。


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